Damit Mietverträge zwischen nahen Angehörigen steuerlich anerkannt werden, muss zunächst ein zivilrechtlich wirksamer Vertrag, den auch fremde Dritte so abgeschlossen hätten, vorliegen. Eine weitere Voraussetzung ist außerdem, dass dieser Vertrag auch entsprechend durchgeführt wird. Was ist aber, wenn eine Wohnung an die Eltern vermietet wurde, diese während der Mietzeit pflegedürftig werden und keine Miete mehr zahlen können?

Beispiel:

Peter Schmitz hat eine in seinem Eigentum stehende Wohnung bereits seit 17 Jahren an seine Eltern vermietet. Das Mietverhältnis war so vereinbart und durchgeführt, wie es auch unter fremden Dritten geschehen wäre. Es wurde auch stets vom Finanzamt anerkannt.

Im November 2015 wurden die Eltern jedoch pflegebedürftig und zogen in ein Pflegeheim. Wie lange sie dort bleiben mussten, war zunächst ungewiss. Miete wurde ab dem Umzug keine mehr gezahlt. Peter Schmitz ließ dies zunächst unbeanstandet und kündigte die Wohnung erst im Juni 2016, nachdem feststand, dass die Eltern dauerhaft im Pflegeheim bleiben mussten.

Das Finanzamt berücksichtigte die Werbungskosten von November 2015 bis Juni 2016 nicht, weil die Miete nicht vertragsgemäß gezahlt und damit der Vertrag nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde.

Das hinzugerufene Finanzgericht (FG) Rheinland-Pfalz vertrat die gleiche Meinung wie das Finanzamt (Urteil vom 18.11.2014, 5 K 1403/14). Seit der Unterbringung der Eltern im Pflegeheim wurden keine Mietzahlungen mehr geleistet und damit das Mietverhältnis nicht mehr wie vereinbart durchgeführt. Somit hielt hier das Mietverhältnis einem Fremdvergleich nicht mehr stand. Der Kläger habe das Ausbleiben der Mietzahlungen über ein halbes Jahr unbeanstandet gelassen und sich daher nicht wie ein fremder Vermieter verhalten. Gegenüber einem fremden Dritten hätte der Kläger seinen Mietanspruch gerichtlich geltend gemacht und im Zweifel das Mietverhältnis bereits früher fristlos gekündigt.

Der als Revisionsgericht angerufene Bundesfinanzhof (BFH) hat aber eine andere, großzügigere Auffassung vertreten (Urteil vom 11.07.2017, IX R 42/15). So führt er aus, dass es sich aufgrund der eingetretenen Pflegebedürftigkeit der Mieter um eine für beide Vertragsparteien besondere Situation gehandelt hat. In dieser Situation sei dem Vermieter hinsichtlich einer Kündigung – insbesondere vor dem Hintergrund eines langjährigen beanstandungsfreien Mietverhältnisses – ein gewisser Entscheidungsspielraum zuzubilligen, ob er das Mietverhältnis einvernehmlich und kooperativ oder durch Kündigung und etwaige Räumungsklage einseitig beendet.

Außerdem hielt es der BFH in diesem Zusammenhang für durchaus zeitnah, dass das Mietverhältnis im Ergebnis innerhalb von etwa einem halben Jahr abgewickelt wurde.