Wählen Sie bei Gewerbeimmobilien immer den richtigen Mieter

Wenn eine Gewerbeimmobilie gekauft oder gebaut wird und umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, bekommt der Vermieter die Vorsteuer aus den Baukosten vom Finanzamt zurück. Was aber viele nicht wissen: Das gilt nur, wenn jeder Mieter in den folgenden 10 Jahren auch umsatzsteuerpflichtige Umsätze macht!

Um nach dem Kauf oder der Fertigstellung einer Gewerbeimmobilie die Vorsteuer erstattet zu bekommen, müssen Sie diese auch an einen Unternehmer vermieten, der umsatzsteuerpflichtige Umsätze macht. Wenn der Mieter aber wechselt und der neue Mieter keine umsatzsteuerpflichtigen Umsätze macht (z. B. Ärzte oder Versicherungsvertreter), kommt es zu einer umsatzsteuerfreien Vermietung. Das bedeutet aber nicht nur, dass Sie lediglich aus den laufenden Ausgaben die Vorsteuer nicht mehr geltend machen können. Wenn Sie innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf oder der Herstellung der Immobilie auf eine umsatzsteuerfrei Vermietung wechseln (müssen), müssen Sie auch die aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend gemachte Vorsteuer anteilig wieder ans Finanzamt zurückzahlen. Daran denken manche Vermieter nicht und bei einem Mieterwechsel kommt es zu einem bösen Erwachen.

Beispiel:

Gerda Grün hat im Jahr 2007 ein Bürogebäude für 630.000 Euro plus 120.000 Euro Mehrwertsteuer gebaut. Fertiggestellt und an ein gewerblich tätiges Unternehmen vermietet wurde das Gebäude ab 01.01.2008. Dieses gewerblich tätige Unternehmen zieht im Dezember 2014 wieder aus und ab Januar 2015 bezieht ein Zahnarzt die Räumlichkeiten. Das hat zur Konsequenz, dass Gerda Grün die zu viel geltend gemachte Umsatzsteuer dem Finanzamt wieder zurückzahlen muss. Die 120.000 Euro geltend gemachte Vorsteuer waren also für die Jahre 2007-2014 (8 Jahre) korrekt. Für die verbleibenden 2 Jahre ist die Vermietung aber steuerfrei und die Vorsteuer muss erstattet werden: 12.000 Euro Vorsteuer pro Jahr, also müssen 24.000 Euro Vorsteuer dem Finanzamt zurückgezahlt werden.

Vorsicht Falle

Diese Erstattungspflicht besteht sogar, wenn Sie das Gebäude gebraucht gekauft haben und der Vorbesitzer innerhalb dieses Zehn-Jahres-Zeitraumes die Vorsteuer kassiert hat. Sie müssen dann die Vorsteuer ans Finanzamt zurückzahlen, die der Vorbesitzer vom Finanzamt erhalten hat. Eine Erstattungspflicht des Erstbesitzers an den Käufer besteht nicht – außer, es wurde im Notarvertrag ausdrücklich so vereinbart.

Hinweis

Natürlich kann diese Regelung auch zum Vorteil sein. Wenn in unserem Beispielsfall die Nutzungsänderung genau anders herum wäre, also zuerst an einen Arzt und dann einen gewerblichen umsatzsteuerpflichtigen Mieter, dann können Sie jedes Jahr Vorsteuern vom Finanzamt zurückholen, die Sie zuerst wegen der umsatzsteuerfreien Vermietung nicht bekommen haben.

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