Eigentlich ist die rechtliche Beurteilung ganz einfach. Wer eine Ferienwohnung (dauerhaft) vermietet, erzielt steuerpflichtige Einkünfte. Das heißt, sowohl Gewinne als auch Verluste sind steuerlich zu berücksichtigen (siehe hierzu unseren Beitrag vom 25.01.2017). Sobald der Eigentümer die Ferienwohnung aber auch selbst nutzt, ist eine steuerliche Berücksichtigung von Verlusten extrem schwierig. Anscheinend ist es aber steuerlich zulässig, die Eigennutzung einer Ferienwohnung auch im Nachhinein noch auszuschließen.

Wie in unserem Beitrag vom 25.01.2017 besprochen, besteht dem Grunde nach eine stark vereinfachende und sehr positive Rechtslage für den Steuerpflichtigen. Wenn ein Eigentümer eine Wohnung vermietet, ohne dass hierbei private Interessen eine Rolle spielen, sind sowohl Gewinne als auch – viel interessanter – Verluste steuerlich zu berücksichtigen.

Problematisch wird die Beurteilung immer dann, wenn der Steuerpflichtige die Ferienwohnung auch selber nutzt. In einem solchen Fall kann die vorstehend beschriebene Vereinfachungsregelung keine Anwendung finden. Hier muss vielmehr individuell dargestellt werden, ob in der Summe eine positive Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Eine derartige Prognoserechnung wird in der Praxis häufig sehr schwer darstellbar sein.

Umso interessanter ist die Entscheidung des Finanzgerichts Köln. In seiner Entscheidung lässt es das Finanzgericht Köln zu, dass eine ursprünglich vereinbarte Selbstnutzung nachträglich ausgeschlossen wird. Auch in diesem Fall erkennt das Finanzgericht die Verluste der Vermietung an, ohne dass es einer konkreten Einnahmenüberschussprognose bedarf.

Die Entscheidung des Finanzgerichts (FG) wird grundsätzliche Bedeutung erlangen, da es zahlreiche Streitfälle zwischen Finanzämtern und Eigentümern von Ferienwohnungen gibt. Daher ist es bemerkenswert, dass die Entscheidung des FG Köln vom 17.12.2015 – 10 K 2322/13, DStRE 2016, 1357 rechtskräftig geworden ist. Das FG hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Die Finanzbehörden haben jedoch keine Revision gegen die Entscheidung eingelegt und damit mittelbar zum Ausdruck gebracht, dass sie der Rechtsauffassung des Finanzgerichts folgen.